房地產業將迎來全面升級換代
??同樣的2014，對於不同的人來說有不同的註解。房企將2014年定性為白銀時代的來臨，房產學者定性為樓市調整期，省住建廳對2014年又有哪些觀點與遠見？本報記者特別專訪湖南省住房和城鄉建設廳黨組成員、副廳長高東山，傾聽政府的聲音，預知樓市未來。
??湖南樓市進入瞭平穩發展期
??高東山指出：“2014年，全省完成房地產開發投資2883.6億元，同比增長9.7%；商品房銷售面積5439.5萬平米，雖然同比減少8.6%，但四季度出現回暖，同比降幅連續三個月放緩；商品住宅均價3830元/平米，同比上漲1.3%。從數據分析來看，我省房地產市場從高速發展期進入瞭平穩發展期，屬正常調整。總體而言，全省房地產市場有回暖跡象，但企穩回升的基礎還比較薄弱。
??一是住房消費預期已經改變。隨著不動產登記、房產稅立法等長效機制加快推進，住房投資意願明顯減弱，剛性需求購房者觀望情緒加重，直接導致商品房銷售市場低迷。二是庫存高企、空置嚴重。截至2014年底，全省商品房待售面積達到2950.87萬平米，同比增長32.9%，部分三四線城市庫存去化周期達到2年以上，住房空置率偏高。三是缺乏長效調控手段。每年要出讓多少土地，建多少樓，缺乏規劃和計劃，加上少數開發企業單純追求經濟效益，粗制濫造，不講環境質量，全省無序開發現象比較嚴重，以及房地產市場開發成本不斷攀升等，房地產市場企穩回升的基礎並不穩固。並且，如果我省房地產市場持續保持低迷狀態，還將誘發社會穩定和金融風險。據瞭解，我省部分開發企業存在資金運行嚴重困難等問題，個別企業‘跑路’跡象時有顯現，各地政府均強化瞭監控和應對措施。”
??新常態下，去庫存仍是主基調
??對於房地產市場進入新常態這一觀點，高東山從政府角度表達瞭更為深刻的看法：我省房地產市場在歷經十幾年的高速增長後，2014年，房地產投資、銷售等主要指標出現回調，與國內總體經濟形勢也相吻合，屬於市場的正常調整。同時，新型城鎮化的推進、新增就業人員住房需求、改善性住房需求、棚戶區改造等因素都將保持房地產市場一定規模的需求量。中央和地方陸續出臺瞭穩定房地產市場的政策，考慮到政策效應的釋放和消化庫存均需要一段時間。“預計未來幾年，在宏觀經濟平穩增長、行政調控趨於弱化、長效機制不斷推進的背景下，房地產市場發展進入新常態，將從過去低基數高增長向高基數穩定增長轉變，去庫存仍是主基調。”
??我省將堅持把“消除庫存”作為穩定房市的首要任務，堅持調控“去行政化”，發揮市場在資源配置中的決定性作用，充分利用保障房穩定房市的高雄市信貸作用，提振剛性需求，不斷優化市場環境，平衡供需，力求達到“量價基本平穩，投資不大幅下滑”的目標，努力實現房地產市場軟著陸。
??通過分類調控扶持市場正常發展
??眾所周知，2014年也是調控政策頻出的一年，但與過去行政調控不同的是，現在調控更註重尊重市場規律，註重分類調控。
??比如，2014年8月，湖南省住建廳印發《湖南省住房和城鄉建設廳關於促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》，業內稱之為“湘五條”。高東山認為，“湘五條”註重用經濟手段來調節市場，作用主要體現在以下方面：一是推出政府回購普通商品房用於保障性房源的政策，切實打通市場庫存房源與棚改安置需求的橋梁。二是對信用等級評定為A級的房地產開發企業或采用住宅產業化的建設項目資本金監管比例減半的政策，可以加速部分企業資金回籠，有利於緩解企業面臨的資金壓力，同時引導開發企業自律誠信，優化房地產開發主體結構。三是有關住房公積金的規定，無論是對省內異地購房、因棚改需租賃住房和無房需租房的需求者，還是擁有大量庫存的開發企業都是利好。四是簡化審批程序的規定，能在提升效率的同時降低企業成本。
??“湘五條”政策的出臺，有助於穩定市場預期，提振市場需求，緩解市場去化壓力。如長沙市積極落實“回購政策”，目前已簽訂優惠購買協議4000餘套，正式簽訂購買合同380套，對於消化市場庫存起到瞭積極的作用。
??未來
??中國房地產行業經過二十幾年的高速發展，已經進入瞭一個全面升級換代的轉變時期和新的發展階段。調整結構和轉型發展將是今後房地產市場發展的主線，產業化、規模化、品牌化、多元化、國際化將是行業發展的趨勢。
??住宅產業化可以說是建築史上的一場革命，有利於節能減排和提高住宅質量，是兩型社會建設的題中之意，是推動住房建設轉型發展的必由之路。據高東山介紹，我省住宅產業化工作起步較早，1996年遠大住工開啟我省住宅產業化之路，成為中國第一傢以“住宅工業”類別核準成立的新型制造企業，這些年先後在我省長沙市、嶽陽市、張傢界市、湘潭市等四市建立住宅產業化生產基地。隨著2014年《湖南省人民政府關於推進住宅產業化的指導意見》等一系列政策文件的出臺，住宅產業化工作在全省迅速推開，住宅產業化產能不斷擴大，至2014年底，我省已成為全國住宅產業化制度建設最完善、生產規模最大、發展最快的省份之一。從2015年起，要全面落實容積率獎勵、優先信貸、財政獎勵、稅收優惠等各項扶持政策；以保障房等政府投資項目為突破口，提高住宅產業化項目的比例，力爭實現年生產總規模達1500萬平米，到2020年建立集住宅產業化技術研發和住宅部品部件生產、施工、展示、集散、經營、服務為一體，具有國際一流水平、產值過千億的可持續發展住宅產業集群。
??數據
??從全省來看，受“湘五條”、央行房貸新政、降息等利好政策的影響，市場出現回暖。四季度全省商品房銷售面積同比減少3%，較前三季度12.1%的降幅大幅收窄。12月，全省商品房銷售面積1003.6萬平米，創年內單月成交新高。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-27/08055965630455100533397.shtml
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